Investerat i ny lägenhet!

Det är inte ofta jag uppdaterar denna blogg, men när jag väl uppdaterar så är det famimej kvalité rakt igenom :)

Skämt åsido så det varit mycket med att jag nyligen blivit pappa åt en liten dotter som tar på krafterna på gott och ont. Jag har gått ner i tid till 75% på jobbet, och jag har inte sålt en enda aktie i mina portföljer. Öppnat ett konto åt min dotter (KF på Avanza) och började med att sätta in hennes vikt på kontot (3090kr) och började med ett fåtal köp på ett antal aktier och fonder. Småsummor till en början, men förhoppningsvis blir det till något större.

Jag uppdaterar denna blogg för att vi har köpt en 3,5a en bit utanför Stockholm. Vi reserverade en lägenhet på en tisdag och två dagar senare skulle vi skriva på. Med andra ord hade vi 48 timmar på oss att göra ordentlig research på området. Jag hämtade mina två vänner som jag investerar med och vi åkte till platsen där lägenheterna skulle byggas. Såg fint ut. Mycket grönska och inte så nära en trafikerad bilväg. Jag känner till området från ett par bekanta som bott där tidigare. Ett helt okej område som går igenom en totalrenovering ett nytt centrum på gång och där det finns pendeltåg bara fem minuter från bostaden. Skolor och förskolor finns i närheten. Vårdcentral och vatten någon eller två kilometer från lägenheten. Vi stannade och åt lunch, fortsatte prata affärer. En 3,5a som enligt planritningen gick att göra om till en fyra. Men vill vilket pris? Vi ringde byggherren förstås. 3000kr kostade det att bygga en vägg. Som hittat. What´s not to like?

Vi ringde vår mäklare som vi har god kontakt med. Jobbar på Notar. Han ringde sina kollegor som säljer i området. De säger att de säljer tvåor i mer eller mindre samma område för strax under de priset som vi köper. Låter alldeles utmärkt. Endast tre lägenhet kvar efter första dagen. 36 stycken fanns att köpa. Efter andra dagen är alla slutsålda. Måste vara ett gott tecken. Eller?

Ingen vet när eller om en eventuell bostadsbubbla kommer att spricka. Jag försöker hålla koll på bostadsmarknaden genom att hålla ögon och öron öppna för allt som publiceras och sägs. Även kollegor på jobbet pratar om deras barn som har så fruktansvärt svårt att hitta en bostad. Och intresset på Facebook behöver man knappast kommentera. Var och varannan dag skriver någon som säger att de behöver bostad snarast. Visserligen märker man ett mindre tryck på budgivningarna vilket möjligtvis ger lägre slutpriser, men jag fortsätter att investera ett tag till i lägenheter så länge utbudet är skralt och det är fortsatt låga räntor och hög efterfrågan på bostäder.

Lägenheten kostade 2,425 miljoner och är (kommer) bli en fyra på 83,5 kvadratmeter vilket blir ett kvadratmeterpris på under 30.000kr. So far so good. Färdig kvartal två 2017.

Jag twittrade tidigare om att Peab släppt den fjärde och sista etappen till Arenastaden - VIP Logen
http://www.peabbostad.se/Projekt/Stockholm/Arenastaden-Brf-VIP-logen/
Det är bortom min verklighet vilka priser de satt på dessa lägenheter. Jag kan inte riktigt släppa det. Jag tror att det var försäljningsdag idag (16 november) och det ska bli väldigt intressant att se när de uppdaterar hemsidan hur många som köpt dessa vansinnigt övervärderade bostäder.

Ta hand om er!

/MiljonärSyrran

Acceptpris/slutpris

Jag själv investerar i Stockholms bostadsmarknad och gjort det i drygt sju år. Vid kraftiga uppgångar under korta perioder läggs det alltid mycket fokus på mäklarna. Man kommer att göra en god affär, men varför ska mäklaren få så sådan stor del av kakan? Det är ju ändå marknaden som styr slutpriset!

Nyligen kom en tweet från Avanza banks sparekonom Claes Hemberg.

Här är det inte ett uselt jobb i värderingen, det är en rad andra faktorer som ligger bakom. Googla lockpris mäklare så ser man att fenomenet ökar, men att få (för att säga ingen) blir fälld för ha det. Var går gränsen för ett lockpris? Om lägenheten stiger 10% över acceptpris? 20? 40? Många frågor men få svar. Många mäklare vill lägga ett lockpris på lägenheten för att mäklare vet att de lockar folk. Och när man "IRL" får se en lägenhet man spanat in på hemnet är det svårt att inte bli förälskad i den. Att lägga ett bud 20.000-100.000kr utöver ens budget gör väl inget, man ska ju bara bo i lägenheten. Sedan är ju räntorna så himla låga, inte sant?!

Det finns även scenarion där säljare och mäklare träffas för att göra en värdering av lägenheten. Sedan tar det tid innan man bokar fotograf, mäklaren behöver utföra ett mäklarblad och det kan ta uppemot en månad innan lägenheten läggs ut på hemnet. Sedan ska marknaden få sin tid att titta på objektet och två veckor efter publicering är det visning och budgivning. Alltså pratar vi uppemot sex veckor från värdering till budgivning. Det hinner hända mycket med värderingen, speciellt när vi pratar om Stockholm. 

Mäklaren har inte gjort ett uselt jobb i värderingen. Detta är antingen totalt utstuderat, eller så har mängder med mäklare svårt att hänga med i den dopade bostadsmarknaden i Stockholm.

När det gäller mina egna bostadsinvesteringar så har vi en plan. Vi har två lägenheter i samma område där den ena blir klar i november 2015, och den andra december 2015. Mäklaren la fram ett förslag att lägga ett lockpris på den första lägenheten. "Jag vill ha 100 personer på visningen", heter det. Får man in många på visningen, så finner folk tycke för området och lägenheter i närheten och dyker det upp en lägenhet månaden senare väljer många att komma tillbaka till nästa visning, oavsett prisbild. 

Sedan har jag grämt mig över det hutlösa priser som mäklare tar för att publicera ett objekt på Hemnet. Jag hoppas fler aktörer likt Hemverket.se skapar ett priskrig som gör att större hästar får lov att sänka sina arvoden.

/MiljonärSyrran

Tomt

Det första jag tror att ni tänker är om jag tycker saker och ting känns tomt för tillfället så är svaret nej. Jag mår bra och är lyckligt lottad som bor och lever i Sverige, är fri från cancer och andra sjukdomar, har en god ekonomi och tycker att saker och ting känns väldigt bra för tillfället.

Däremot så har spanat på möjligheterna att införskaffa mig en tomt. Både ur investeringssynpunkt rent ekonomiskt och i livet. Mark tillverkas inte, som det så fint heter. Om marknaden fått nys om att det är attraktivt att köpa och sälja befintliga och nybyggda lägenheter så ser man fortfarande förmånliga priser på tomter runtom i Sverige. Du kan genom blocket.se finna gigantiska tomter för under 500.000 (även billigare!). Varför är det så? För mycket krångel med bygglov och kontakt med lantmäteri pga eventuell styckning av tomt? Frågorna är många och önskar gärna få svar på varför ni tror att det är så. Har någon utav mina följare köpt tomt och byggt hus som vill dela med sig av historien? Det skulle uppskattas!

Gällande våra lägenheter som ska säljas så har vi anlitat en mäklare för lägenhet två och tre. Det blev ett rörligt arvode med morot för att sporra säljaren till att sälja dyrare. Inget stort fan utav det, men mina två vänner röstade för rörligt arvode, så då var det bara att rätta sig i ledet. Lägenheten kommer säljas i november men den ligger redan på mäklarsidans databas registrerad som en lägenhet "på gång". Mäklaren har meddelat att han fått en intressent som hört av sig och kan tänka sig ett köp innan visning. När bostadsmarknaden kokade som mest (när jag sålde min för drygt 52k per kvm i en förort utanför Stockholm) så hade vi som mål att sälja lägenhet tre för 4,4 miljoner. Nu har HOX Sverige (http://www.valueguard.se/index) gällande bostadsrätter sjunkit något så vi hoppas på ett bud runt 4,2 miljoner. Det skulle innebära en vinst på 1.45 miljoner.

Det är ju pengar det också.


/MiljonärSyrran

En apa kan sälja min lägenhet!

Det börjar närma sig att sälja lägenhet nr två och tre av de lägenheter som jag och mina vänner har (läs tidigare blogginlägg "Mina lägenheter"). Vi hade som mål att sälja dessa två lägenheter för 2,8 respektive 3,4 miljoner men nu när priserna gått upp en hel del senaste halvåret så hoppas vi på högre priser. En värdemätare (förutom att jag tittar till hemmet och diverse budgivningar) jag brukar titta på är http://www.valueguard.se/index som visar hur utvecklingen för villor och bostadsrätter är i Stockholm, Göteborg och Malmö sedan 2005. Uppdateras månatligen och är en sida som rekommenderas. 

Vi har redan nu varit i kontakt med en mäklare som en av mina vänner känner väl. Han har även ett par vänner som också investerat i detta område och tanken är att han ska sälja ALLA våra lägenheter (fem stycken) i slutet av detta år. Väldigt intressant möte där mäklaren gick igenom upplägget om vilken som bör säljas först för att "sätta ribban", vilken typ av lägenhet som man behöver möblera, vilken man kan sälja på ritning etc. 

Det som dock stör mig är mäklarens övertro på sig i själva budgivningsprocessen. Dagens mäklare brukar lägga fram ett förslag på arvode och denna var inget undantag.

50' fast pris eller 40' rörligt. Alltså om vi säljer en lägenhet som är uppe för 3MSEK så får mäklaren 40'. 3,1 får mäklaren 50' och 3,2 60' osv. Mina vänner är HELT inställda på att ha rörligt pris för att de tycker att mäklaren "är en grym säljare". Jag köper inte de där riktigt. Jag vill ha ett fast pris (även om jag vet att 50' går att pruta ner). En mäklare anlitar någon som tar några fina bilder, lägger upp de på Hemmet och sedan står där och lämnar ut några mäklarblad om objekt. Sedan åker mäklaren hem, tar emot några samtal och medlar de vidare till oss, antingen per telefon eller SMS. Marknaden bestämmer priset på lägenheterna, inte mäklaren! De verkar tro att de gör hela jobbet, vilket känns som långt ifrån sanningen. 

"Jomen alltså, rörligt pris är något jag rekommenderar då jag får en morot att sälja lägenheten för ett dyrare pris".

Jag må va naiv och underskattar mäklarens roll i det hela och jag är ledsen om mäklare tar illa vid. Jag hade ett rörligt pris på den lägenhet jag sålde lägenhet 1 (Se tidigare blogginlägg UPDATE LÄGENHETSFÖRSÄLNING). Utgångspris 2995'. Mäklararvodet hamnade på 76', vilket jag anser är alldeles för högt. Visst, jag fick ett bra pris men ändå.

Vi fick ett bud på 3,2MSEK innan visning där mäklaren i fråga rekommenderade mig STARKT att ta det budet. Jag sa nej och tvingade fram en visning vilket visade sig vara ett lyckat drag då den såldes för 3,335MSEK. Hur kan mäklaren tycka att jag ska ta budet om han/hon hade ett rörligt arvode på den? Har inte mäklarna koll på prisutvecklingen i Stockholm?

Vad tycker ni när det gäller mäklararvode? Fast eller rörligt pris?